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| Siniestros
de consorios |
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-Mecanismos básicos de liquidación de siniestros
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| Por:
Sr. Gustavo Gastón Pazos-
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Introducción:
Este trabajo está dirigido a administradores de propiedades
con el fin de aclarar algunos puntos específicos del
seguro de incendio y su liquidación en caso de siniestro.
El fuego dentro de un consorcio genera situaciones traumáticas
que se agravan en el momento de recibir una indemnización
menor a la esperada.
El infra - seguro trae al administrador consecuencias económicas
( pérdida de la consorcio ), desprestigio y reclamos
judiciales por no cumplir con los mínimos requisitos
de la Ley de Prop. Horizontal. |
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Primeros
conceptos:
La valuación de un consorcio, en su conjunto, se determina
sumando la superficie propia y común por el valor del
metro cuadrado de construcción. Este último
se ajustará a la calidad de los materiales sin tener
en cuenta la zona de edificación.
La correcta determinación y diferenciación de
partes comunes y partes propias, aunque se generen todavía
algunas dudas o controversias, está apoyada en las
leyes, la jurisprudencia y, fundamentalmente, en los reglamentos
de copropiedad.
Olvidemos, para lo que
sigue a continuación el concepto de "superficie
cubierta" y concentremos nuestra atención en el
valor monetario de los componentes de partes comunes y/o propias.
Podríamos graficar como partes propias todo aquello
sobre lo cual, el propietario, puede realizar modificaciones
estructurales o estéticas sin necesidad de consulta
o aprobación.
Revestimientos de paredes, techos. (Pintura, papel, yeso,
revoque fino etc.)
Tabiques divisorios internos de la unidad.
Azulejos, sanitarios, artículos de cocina.
Inst. eléctrica y sanitaria desde el ingreso a la unidad.
Alfombras, parquet, vidrios.
Casi por descarte se determina como partes común:
* Lozas
* Paredes externas.
* Paredes divisorias entre unidades. (excluyendo el revestimiento)
* Paredes entre unidades y pasillos. (excluyendo el revestimiento
de la unidad)
* Instalaciones generales (electricidad, gas, agua)
* Pasillos, sótano, terraza, palier, escaleras, ascensor.
* Frente
* Estructura y cimientos.
* Tanque de agua.
Es erróneo pensar que si, según los planos,
el 70% aprox. de la superficie cubierta es parte propia, entonces
también es el 70% del valor monetario del edificio.
Todo lo contrario.
En construir o reconstruir un edificio entero se insumirá,
con seguridad, un 70% del presupuesto de la obra en las partes
comunes. Y éste el concepto que interesa al asegurador |
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Incendio
del edificio. Opciones en la determinación de suma
asegurada:
Ahora bien, antes de empezar con ejemplos prácticos
de liquidación de siniestros, vamos a determinar como
se debe asegurar un consorcio y las distintas opciones.
Ejemplo: |
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| Superficie Total cubierta:
Valor del metro construcción:
Valor total del consorcio:
Valor de partes comunes (70%)
Valor de partes propias (30%) |
1.000.- m. cuadrados.
1.500.- pesos.
1.500.000.- ( 1000m X $1500)
1.050.000.-
450.000.- |
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Opción
1: Cumplir exclusivamente con lo que exige
la Ley de Prop. Horizontal protegiendo contra incendio
las partes comunes. La suma asegurada quedaría
en $ 1.050.000.-
Opción 2: Cumplir exclusivamente
con lo que exige la Ley de Prop. Horizontal protegiendo
contra incendio las partes comunes y propias. La
suma asegurada quedaría en $ 1.500.000.- |
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Siniestro.
Algunas situaciones posibles.
Las cláusulas particulares de las pólizas
de seguros dicen: “ Se aplicará la
suma asegurada en primer término a cubrir
el valor de las partes comunes, y el remanente a
las partes propias respetando el porcentual de cada
copropietario. “
Ejemplo 1: Incendio dentro de una
vivienda particular que afecta azulejos de cocina,
cielorrasos
instalación eléctrica, muebles de
cocina y frente del edificio manchado con hollín.
Si el consorcio decidió tomar la opción
1, la aseguradora abonará solamente los daños
al frente del edificio. (El resto es considerado
parte propia)
Si por el contrario, el consorcio contrató
por el valor total del edificio, opción 2,
la aseguradora abonará todos los daños.
Quedan excluidos muebles de cocina, enseres y artefactos
eléctricos pues son bienes muebles.
Ejemplo 2: Incendio exclusivamente
en partes comunes. Tanto en opción 1 o 2,
se abonan todos los daños. |
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Infra
– seguro. Situación crítica.
Hay una situación particular que cada administrador
debe analizar. Desde la devaluación, y
acompañado de una permanente búsqueda
de reducir costos, las sumas aseguradas de los
edificios no siempre se llevaron a valores actuales.
Es muy común ver pólizas en situación
de infra – seguro porque no se llega a cubrir
ni siquiera el 70% del valor del edificio que
como vimos corresponde a lo que sería necesario
para reconstruir las partes comunes.
Ejemplo:
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El valor total del edificio es de
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$ 1.500.000.- |
El
valor total de partes comunes es de |
$
1.000.000.- |
El
valor total asegurado en póliza es de |
$
500.000.- (50% de partes comunes) |
El
valor total de los daños del incendio |
$
200.000.- |
El
valor total que indemnizará la Cía. |
$
100.000.- (*) |
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(*)
Vemos que tenemos amparado el 50% de lo que, mínimo,
corresponde. Se aplica la prorrata o regla proporciona
de incendio, y la aseguradora abonará un
50% del presupuesto daños de las partes comunes. |
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Consideraciones
finales:
El infra – seguro recae en la responsabilidad
profesional de administrador que puede derivar no
sólo en la pérdida del consorcio sino
también en algún tipo de reclamo judicial.
Por otro lado, nuestra experiencia indica que aún
cumpliendo con el mínimo de proteger las
partes comunes, el incendio es un hecho traumático
para los vecinos y que afecta en la mayor parte
de los casos al interior de viviendas particulares.
Esta situación siempre trae malos entendidos
y especulaciones en el alcance de la póliza.
Cada propietario debe conocer hasta donde está
protegido y que opción se elige para asegurar
el incendio del edificio. (1 o 2).
Como consejos finales los pasos a seguir serían:
1.- Revaluar el edificio: Metros
cuadrados totales cubiertos X valor del Metro cuadrado.
2.- Determinar el valor de construcción
de partes comunes. Entre el 65% y 75% del punto
1.
3.- Comparar con la póliza
actual y como mínimo ajustar el valor al
resultado del punto 2.
Si, por alguna razón, se decidiera no cumplir
con la re - valuación, es importante que
conste en actas las consecuencias que pueden derivarse
y deslindar responsabilidad del administrador.
4.- Proponer, la diferencia económica
es mínima, el aseguramiento total del edificio.
Todos aportan una ínfima parte para la protección
común
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